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金融業驅動辦公樓市場需求;零售市場迎來多個旗艦店
2019-10-16 10:46:35   來源:

                      仲量聯行2019年第三季度武漢房地產市場回顧及展望

武漢,2019年10月15日——2019年第三季度,武漢優質辦公樓市場迎來五棟乙級辦公樓入市,大量新增供應導致全市空置率環比上升2.1個百分點至36.2%。仲量聯行南京、杭州、武漢總經理辛毅表示:“經濟下行壓力疊加激烈的市場競爭,使得租金穩中有降。第三季度,金融業尤其是保險公司租賃需求旺盛,王家墩地區辦公樓市場表現亮眼”。優質零售物業市場在第三季度迎來云尚武漢時尚中心入市,同時中心百貨閉店重修。新增供應入市與存量項目陸續升級改造,使得空置率環比上揚0.3個百分點至8.5%。
 
優質辦公樓
五棟乙級辦公樓入市,全市整體空置率上行。第三季度,武漢迎來五棟乙級辦公樓入市,其中四個位于武昌地區,一個位于漢口地區。截止2019年第三季度,武漢優質辦公樓總體量達到560.9萬平方米,環比增長5.0%。其中甲級辦公樓總體量為216.8萬平方米,乙級辦公樓總體量為344.1萬平方米。在空置率方面,整體市場空置率受到新增供應的影響,環比上升2.1個百分點至36.2%。但甲級和乙級空置率的季度走勢出現背離,由于第三季度沒有新增甲級供應,且甲級市場持續去化,使得甲級辦公樓空置率環比下降1.4個百分點至33.7%;乙級市場受到新增供應的沖擊,空置率環比上行4.4個百分點至37.8%。
 
金融業是辦公樓租賃市場最主要的需求來源。第三季度,武漢優質辦公樓市場凈吸納量達5.7萬平方米,其中甲級辦公樓凈吸納量為0.3萬平方米,乙級辦公樓凈吸納量為5.4萬平方米。由于在已知樣本中剔除了一個甲級項目,導致甲級辦公樓凈吸納量偏低,較實際值減少4.0萬平方米。從第三季度租賃成交情況看,金融業尤其是保險公司的租賃需求十分旺盛,另外科技新媒體行業也保持著前幾個季度的租賃活躍度。分區域來看,第三季度王家墩地區表現最為亮眼,此外中南中北路和光谷地區也出現大面積成交案例。
 
“以價換量”使得租金穩中有降。經濟下行壓力導致租戶對租金更為敏感,且武漢辦公樓市場供大于求,使得部分業主更愿意通過降價來加速去化。在此背景下,第三季度甲級辦公樓租金同質比環比下降0.3%至105元每平方米每月,乙級辦公樓租金同質比環比下降0.7%至72元每平方米每月。鑒于2017年以來的大量新增供應仍需時間消化,且2020年至2022年的新增供應仍將處于高位,尤其是恒隆廣場、綠地中心、武漢天地A1等大體量優質項目的入市將進一步加劇市場競爭,業主的租金預期依然謹慎。
 
優質零售物業
 
云尚武漢國際時尚中心于漢正街落成開業,江漢路中心百貨閉店重修。第三季度武漢優質零售物業市場迎來云尚武漢國際時尚中心的開業,為漢正街商圈帶來新鮮血液。伴隨著江漢路的改造翻新,老牌購物目的地——中心百貨也于本季度閉店重修。全市優質零售物業市場總體量于季末達到689.7萬平方米,環比增加1.6%。新增供應入市與存量項目陸續進入升級改造期使得空置率環比上揚0.3個百分點至8.5%。
 
展望未來,武漢優質零售市場還將迎來綠地繽紛城的入市,屆時將填補武昌濱江優質零售市場的空白。此外,原定于四季度入市的漢口K11項目將計劃入市時間推遲至2020年。除了該項目外,未來武漢還將迎來恒隆廣場、南國中心、華發中城薈等多個優質零售項目,這將進一步豐富消費者的購物體驗。

餐飲、時尚、家居生活用品業態驅動需求,楚河漢街新開Levi’s旗艦店。第三季度優質零售市場錄得凈吸納量13.1萬平方米,環比增加150.3%,需求的增長主要源于新項目入市帶來的凈吸納量以及存量項目的業態更新。
 
分業態來看,在長沙廣受好評的湘菜館——壹盞燈,將省外的首店設在已開業五年的武漢宜家薈聚購物中心。除傳統強力租戶餐飲業態持續發力之外,時尚與家居用品也表現亮眼。時尚業態中,Air Jordan L1級旗艦店落戶武廣商圈,亞洲最大Levi’s旗艦店落戶楚河漢街。家居及生活用品業態也迎來新品牌,丹麥家居品牌Hay新入駐永清商圈壹方南館購物中心,津梁生活于武漢國際廣場及壹方北館連開兩家新店。此外,喜茶持續布局武漢各主要商圈,第三季度陸續進駐武漢天地、新世界百貨國貿店及光谷K11購物中心。華為、唯品會等品牌加快線下渠道鋪設,線下門店多選擇熱門商圈人群密集的購物中心及百貨進駐,線上線下聯動拓寬營銷面。
 
租金穩中微升,未來供應逐年遞增。2019年第三季度,武漢優質零售市場租金呈穩中微升趨勢,第三季度全市首層非主力店租金環比微升0.2%,至420元每平方米每月。未來三年武漢優質零售物業市場供應將逐年增大,為保證客流,新增供應主要集中于漢口與武昌的核心商圈。新項目多由運營經驗豐富的零售物業開發商開發運營。仲量聯行預計,此類新項目將加劇核心商圈的競爭,屆時其高標準的服務與管理將助力武漢優質零售市場走向成熟。
 
 
 
 
- 完 -
 
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聯系人: 辛毅  顧婷婷      
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