設為首頁   加入收藏

 掃碼關注協會微信

首頁 > 觀察與思考

科技企業租賃需求活躍,零售市場新興業態持續擴張仲量聯行2019年第一季度武漢房地產市場回顧
2019-04-16 10:27:03   來源:

科技企業租賃需求活躍,零售市場新興業態持續擴張
仲量聯行2019年第一季度武漢房地產市場回顧

武漢,2019年4月15日——2019年第一季度優質辦公樓市場僅錄得一棟乙級辦公樓項目入市,新增供應量連續兩個季度保持低位;全市空置率環比下降1.8個百分點至34.0%,全市凈有效租金環比微幅下降0.2%至86元/平方米/月。仲量聯行湖北分公司董事總經理曾紀欣表示:“本季度科技企業租賃需求活躍,聯合辦公仍有擴張案例。”
 
高端住宅市場調控政策持續,房價漲幅受限,淡季成交量環比下滑。優質零售物業市場本季度無新項目入市,空置率小幅下降,全市首層非主力店租金環比微升0.3%。非保稅倉儲物流地產市場本季度無新增供應,總體量維持157.6萬平方米;由于一季度為傳統淡季,導致空置率環比上升5.2個百分點至9.8%,租金同質比指數環比上浮0.1%。
 
優質辦公樓
僅一棟乙級辦公樓入市,空置率持續下降
一季度僅錄得一棟乙級辦公樓項目入市,即位于漢口沿江商務區的都市產業大廈,體量為3.1萬平方米。截至2019年第一季度,武漢市優質辦公樓總體量達到527.4萬平方米,環比增長0.2%,同比上升12.8%。其中甲級總體量為215.1萬平方米,乙級總體量為312.3萬平方米。
 
由于新增供應偏低,加上需求穩步釋放,全市優質辦公樓市場空置率環比下降1.8個百分點至34.0%。其中甲級辦公樓空置率環比下降1.6個百分點至34.5%;乙級辦公樓空置率環比下降1.9個百分點至33.7%。
 
科技企業持續活躍,聯合辦公仍有擴張案例
第一季度武漢優質辦公樓市場凈吸納量達9.8萬平方米,其中甲級辦公樓凈吸納量為4.4萬平方米,乙級辦公樓凈吸納量為5.4萬平方米。
 
除金融、地產類等傳統租戶以外,一季度科技企業需求持續活躍,且不再局限于光谷地區,仲量聯行觀察到,知名科技公司的租賃需求延伸至漢口沿江商務區。另外,聯合辦公也有大面積的租賃。隨著第三產業的發展,預計金融、地產、專業服務及科技類企業未來仍是辦公樓租賃市場的主力軍。
 
甲級辦公樓租金保持平穩,未來仍將承壓
盡管新增供應連續兩個季度保持低位,但是全市凈有效租金并未上漲,仍保持平穩。甲級辦公樓凈有效租金為106元/平方米/月,同質比環比持平。乙級辦公樓凈有效租金為72元/平方米/月,同質比環比微降0.4%。
 
由于最近幾年武漢辦公樓的新增供應量較大,且2019年的新增供應主要集中在下半年,即使短期新增供應偏低,租金預期也依舊謹慎。仲量聯行預計,在供應高峰之下,武漢辦公樓市場競爭將更加激烈,租金仍將承壓。
 
高端住宅
 
調控政策不變,淡季特征凸顯
一季度武漢調控政策維持,并未進一步收緊。剛需繼續主導市場,投機性需求持續受到抑制。由于一季度推出的高端住宅樓盤主要集中在三月,部分樓盤甚至在三月底才推出,使得武漢呈現出明顯的淡季特征。
 
供需雙降,一手房價格小幅上揚
由于春節效應,一季度前兩個月供應偏低,開發商集中在三月份推出樓盤。一季度高端住宅錄得新增供應3,384套,環比減少3,453套。從細分片區來看,新增供應主要集中在洪山區和漢陽區,武昌和漢口本季度則供應偏低。本季度需求釋放緩慢,購房者在淡季并不活躍,當季成交1,901套,環比下降3,995套。
 
價格方面,經過嚴格的調控政策之后,一手房價格漲幅明顯收窄。本季度一手房可比項目的價格環比小幅上漲0.2%至19,910元/平方米。受到整體市場降溫的影響,二手房的價格持續回落,本季度二手房價格環比下降0.4%至19,317元/平方米。
 
市場活躍度有望提升,價格將繼續趨穩
隨著淡季向旺季轉換,一季度末的推盤將在未來逐漸去化,成交量有望回升。伴隨戶籍政策的開放以及政策對剛需的傾斜,仲量聯行預計,剛需將持續釋放。價格更高的一線臨江豪宅則更傾向于滿足改善型需求。
 
由于調控政策效果顯現,“炒房”將持續受到抑制,這利于一手房價格趨穩。受到一手房限價以及剛需優先選房比例提升的影響,購房者對二手房的需求或將持續降溫,二手房價格預期依舊謹慎。
 
優質零售物業
 
本季度無新項目入市,全市零售物業空置率小幅下降
受春節假期影響,本季度武漢市優質零售市場沒有新增項目入市,全市總體量維持在671.2萬平方米,同比增長2.6%。在無新項目入市的背景下,武漢零售物業市場的供需關系較為穩定,空置率環比下降0.2個百分點至7.9%,凈吸納量較上一季度上升,本季度凈吸納為10,938平方米。
 
相較于2018年僅10.9萬平方米的新增供應,2019年武漢的優質零售物業市場供應加快,預計將迎來39.2萬平方米的新增項目,其中包括位于漢口的壹方北館、武漢環球貿易中心南北區、新世界K11,以及位于武昌的帝斯曼國際中心等。仲量聯行預計,未來三年的新增供應將保持在高位,且呈逐年上升趨勢,空置率也將隨之上揚。
 
餐飲、生活配套和時尚業態表現活躍,新興業態持續擴張
本季度傳統餐飲租戶仍保持活躍。其中,奈雪的茶在武廣商圈新開主題旗艦禮物店,探索創新茶飲零售經營模式,為武漢消費者帶來新鮮的娛樂互動體驗與豐富的周邊產品;鹿角巷在中商廣場臨街開出武漢第三家店,加劇中南中北路商圈的“網紅”奶茶競爭;跨界甜點店La Moda落子武漢天地,融合下午茶、雞尾酒、花藝與香氛等多重元素,新興業態尚待市場檢驗。
 
另外,生活配套和時尚等業態的租賃需求強勁。生活配套方面,曾合作過梅賽德斯奔馳、VERA WANG 、COCO CHANNEL等國際著名品牌的花卉香氛店In Rofer亮相漢街萬達廣場。時尚品牌方面,經典國際珠寶手表品牌蕭邦(Chopard)落子武廣商圈;另有銀泰旗下高端品牌買手店西有全球好店入駐珞珈創意體驗城,傳統百貨持續探索新零售,為愛好時尚奢侈品牌的消費群體帶來更便利的線下購物渠道。
 
租金穩中微升,未來新增供應將對存量項目造成租金壓力
由于供應放緩和需求釋放,一季度全市首層非主力店租金環比微升0.3%至417元/平方米/月,資本值隨租金趨勢環比微增0.3個百分點。為保證入駐率及開業率達到期望,待開業項目的開發商需更多時間準備,以達成更為理想的入市表現。隨著壹方北館等優質零售項目在下一季度起集中入市,屆時將對周邊存量項目的租金造成壓力。

非保稅倉儲物流地產
 
本季度未錄得新增供應,總體量維持157.6萬平方米
一季度物流地產市場沒有新增項目入市,今年的新增供應將在之后的三個季度逐漸釋放。仲量聯行預計,2019年全年新增供應將達到28.3萬平方米,而未來三年的新增供應將逐漸增多,年均新增供應有望達到35.2萬平方米。
 
一季度為傳統淡季,空置率上升
雙十一、雙十二這類電商節日過后,物流地產市場也進入淡季。一方面去年年底的短租客戶陸續退租,另一方面部分長租客戶合同到期之后并未續租,導致一季度空置率環比上行5.2個百分點至9.8%。東西湖、漢南、江夏、蔡甸等市場的空置率均有上升,市場需求整體疲弱。但是隨著二季度“6.18”購物節的準備期臨近,預計后續市場需求將逐漸回暖。
 
租金和資本值小幅上行
盡管本季度空置率上升,但是租金和資本值并未受到影響,市場仍對后續的回暖持樂觀態度。本季度租金同質比指數環比上升0.1%,資本值同質比指數環比上行1.3%,預計全年租金和資本值將繼續呈現同步上升趨勢。
 
武漢市非保稅倉儲物流地產市場未來三年內仍將面臨較大的新增供應,預計空置率也將迎來一定程度的增幅。在此期間,武漢作為全國重要的交通樞紐,憑借其四通八達的交通優勢以及不斷提升的綜合交通體系,物流地產市場的需求也有望上漲。
 
- 完 -
 
關于仲量聯行
?仲量聯行(紐交所交易代碼:JLL)是全球領先的房地產專業服務和投資管理公司。我們始終致力于房地產領域的持續創新;不斷創造機遇,打造理想空間,實現價值回報以成就商業及個人愿景。從而,為我們的客戶、員工和社會創建一個更美好的明天。仲量聯行是《財富》500強企業,截至2018年12月31日,仲量聯行業務遍及全球80多個國家,員工總數超過900,000人。2018財政年度收入達163億美元。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及注冊商標。更多信息請瀏覽www.jll.com
 
 
聯系人: 曾紀欣  顧婷婷      
電話: +86 (27) 5959 2189 +86 (21) 6133 5809      
電子郵件: [email protected] [email protected]      
分享到: 收藏

協會宗旨

維護行業利益 反映行業訴求

開展行業自律 促進行業交流

組織行業評比 展示企業成就

推動行業進步 服務行業發展

投注网